供需比明显上升 房价全线过万

-回复 -浏览
楼主 2019-11-28 11:27:59
举报 只看此人 收藏本贴 楼主
汇泉西悦城

因限购限价政策持续加码,2017年住宅供需量同比大幅下滑,供需比显著上升,房价上涨势头受抑制,整体房价高位滞涨,但东莞房价全线过万;区域成交分化,中西部成交突出,东部片区成交垫底。2018年宏观环境持续收紧,市场供应放量,地价楼价高企与购买力相矛盾,市场成交预计回落。

供需比明显上升

因限购限价政策的影响,2017年上半年供需集体降温,下半年在房企冲刺业绩下,供应快速放量,而成交虽然有所放量,但在五限下仍然相对低迷,供需比持续上浮。在“五限”影响下,去年住宅供需量同比大幅下降,供应同比下降19% ,成交同比下降37% ,近10年来第三次年度供需比大于1.1。

据东莞中原战略研究中心不完全统计,去年市场推盘主要集中在3月、年中、三季度及年末,自3月房企推售一波试水市场后,6月冲刺年中再次小幅放量,进入三季度,推售量达到高峰;从开盘销售情况来看,4月楼市限购加码,楼市销售率迅速回落后,年中至三季度房企促销转介力度加大,同时,部分项目理性定价入市,开盘销售率走高,房企获得不错的销售业绩后,四季度部分项目定价开始上调,加之前期需求释放,销售率有所回落。

区域成交分化

2017年东莞商品房成交798万平方米,同比下滑26% ,合计1291亿元,同比下滑13% ;其中住宅产品成交全线大幅下滑,商务物业成交除写字楼成交量有轻微下降外,其余全线大幅上涨。

从成交分布来看,去年限购持续加码,深圳客难以入市,东南临深片区成交受打击最为明显,成交量在六大片区中垫底。从片区成交来看,去年除城区外,其余片区住宅成交量均同比大幅下滑,城区在前几年供应短缺,需求释放受抑,去年在市场供应放量下,需求得到有效释放,成交量逆市上升;城区今年在供应量下,前几年压抑的需求得到释放,同时,城区需求外溢下,周边区域成交量亦

不俗;松山湖、滨海及水乡片区在规划利好下,持续受到追捧。

另外,品牌房企的持续深耕城区、松湖、水乡及滨海版块,大牌房企的影响力有效吸引客户,尤其是外来溢入需求;东南临深版块由于限购下深圳客难以入市,同时价格前期价格高企,本地刚需难以入市,其洋房成交低迷。

房价全线过万

据东莞中原战略研究中心数据监测显示,去年东莞住宅整体均价16523元/ 平方米,同比前年上涨19% ,主要受片区新入市项目价格补涨影响。从每月楼价走势来看,政策加码前楼价保持上行走势,从4月政策持续加码后,楼价上升走势开始受到抑止,整体高位滞涨。

从去年四季度各个镇街洋房均价来看,除谢岗无在售项目外,其余镇街洋房均价均在10000元/平方米以上,洋房均价达到30000以上镇街有2个,分别是松山湖及长安镇,其次洋房均价在20000元/平方米以上的有6个镇街,15000-20000元/平方米有13个。

在城区供需释放,水乡及滨海因规划利好,去年四季度西部版块楼价同比前年同期明显上涨,松山湖片区因五限影响,同时南部供应减少而北部版块放量,片区总体均价有轻微下滑,东部产业园区在洼地楼价持续补涨,及个别项目在轨道交通利好而受追捧下,整体楼价同比显著上涨,而东南临深版块因前期楼价高企,又以深圳客需求为支撑,在限购限价下所受打击最大,楼价下滑明显。

后市供应有所回升

2018年东莞住宅新增潜在供应量813万平方米,同比2017年有所回升。供应以松山湖片区、滨海片区放量为主。从各镇区看,东城、虎门、沙田、常平等四个镇区的新增潜在供应量较大;宏观环境持续收紧,市场供应放量,地价楼价高企与购买力相矛盾,市场成交预计回落;但2017年滞后网签于今年集中约,将导致签约量有所上扬。

房价方面,地王项目价格居高不下,开发商资金有所趋紧的项目以价换量;区域持续分化,城区保持稳定,滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升,东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动。住宅整体库存持续走高,在上半年可以超过12个月的消化周期,在下半年库存到达高位,供过于求的压力逐步加大。

我要推荐
转发到

友情链接