在这部时长2年的大戏里,每个无名之辈都至关重要

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楼主 2019-11-19 16:15:02
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巴山夜雨二手房

经历了双十一的战火纷飞,楼sir的工资发下来后经历了以下步骤:上卡——还信用卡——确定还款——余额2000。年初计划存3W,经过了一年的拼搏,现在还差5W。

作为抛在人群中一秒变透明的无名之辈,竟然还要来给一群手握巨资准备买房的人分析市场!一字一句都是泪,不认真看点个赞对得起谁!

2016年10月,成都市第一版限购令出台,彼时楼sir还在高贵的甲方那里上班,对所谓的限购政策无动于衷,没想到短短两年,脸已经肿得没地方打了……

在这个月(没)朗(有)星(房)稀(票)的好日子,sir突然想来带大家一起重温一下两年来每次限购政策更新,市场的反应。

毕竟每一次推出新政,影响都是从个体辐射到群体,在成都限购这场两年的大戏中,每个无名之辈都至关重要。

2016年10月以前——从容

从前流程很慢,看盘很晃,一生可以买很多房。2016年10月以前的成都楼市,一派欣欣向荣。

土豪们买房就跟买白菜一样,楼sir遇到过一个别墅盘客户,逼单的时候他说:“因为我在

彼时也不乏西北大客户组团前来。当时在大家印象中尚属比较偏僻的温江、双流等地新推盘很多都是被他们拿下。传闻有些西北看房团过来,一拿就是半栋楼。

2016年10月——微澜

政策提要

1、成都12区域实行住房限购(针对名下房产数量而非社保缴纳期限)。

2、同一身份自然人、法人只能新购买一套住房。

3、严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

4、在成都高新南区、天府新区购房,需拥有区域户籍或连续缴纳区域社保或个税1年,并且在区域内无房。

楼sir分析

第一版限购令出来时,楼市的大江翻起一些波浪。限购令本意是想通过提高投资门槛逼退炒房客,谁能想到它一时竟成为置业顾问最好的逼定说辞:“再不下定就没资格了!”“再不买政策又要变了!”“以后买房肯定越来越难!”许多购房者稀里糊涂地就多了套房。

在产品选择上,由于许多刚需购房者担心以后没有换房资格,所以对户型要求一步到位。从中成房业16年11月的数据可以看出,90㎡以上的套三套四户型去化最好。2016也被称为成都的改善元年,甚至直接影响了后期开发商对新地块的产品规划。

2017年3/4/11月——汹涌

政策提要

1、11区全部纳入限购区域,购房者须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

2、将二手房纳入限购范围,并且房主需取得不动产权证满3年后才可转让。

3、成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行,但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

4、商品住房项目达到预售条件后,房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的,房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。

5、要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式

楼sir分析

17年的限购新政频出,在市场上激起的水花也极其明显。11区全部要求区域户籍或24个月不间断社保后,成都的住宅投资客们也就出局得七七八八了,西北大客户们彻底挤不进了,还有购买资格的人面对不断变化的新政也慌了,赶紧七拼八凑借来首付买房。

加上二手房纳入限购,房源急剧减少,住宅投资红利渐消。17年的成都楼市,二手房和新房呈现出冰火两重天之态。

值得一提的是,虽然政府限购还推出了公证摇号,却不知开发商们从哪嗅到了商机,成都土拍最火热的时代自此来临。溢价率突破100%、二圈层地价破万等消息接踵而来,成为接下来一年成都土拍市场的主调。“渠道费”、“茶水费”等负面消息也接连爆出,房管局直接介入调查。

>2017年,成都楼市新闻不断围绕二圈层地价破万展开

另一方面,17年7月19日成都发布人才落户新政后。天府新区和高新区的人才中心每天爆满,办理落户的人甚至从凌晨1点便赶来排队。

>人才落户排队盛况

随着人才新政紧接着推出的还有政府限价。

当初高价拿地的盘风光还不到一年,临近推出便遭遇限价的当头棒喝,大有项目到现在还捂盘不开,不知何去何从。

政府开始插手预售价格后。不少基因优良的精装新盘比周边二手房价格还低,惊喜远超预期,于是开始出现万人报名抢几百套房源的空前盛况,这样的氛围一直延续到18年上半年。

总的来说,2017年的成都楼市就像一部精彩的社会纪实大片,即便晚上去吃个串串都能听到隔壁桌讨论房子,好坏混杂,一言难尽。

2018年3/5月——狂欢后平静

政策提要

1、“刚需优先”的摇号选房政策落地

2:限购对象从个人(即自然人)调整为家庭,新落户交12个月社保才能购房,外地父母挂靠落户不能算作独立家庭买房,三圈层加入限购。

3:以家庭为单位一次只能参加一个项目的摇号,夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房。

楼sir分析

331新政出来后,市场上最大的呼声是普通购房者买房太难了!排了10个盘没摇中的大有人在。但515新政彻底扭转了这一困局。

新政限死了此前存在的假离婚、挂靠孩子名义等投机性购房行为,一夜之间不少人直接被踢出局。

风口没了,猪也飞不起来了。新政颁布之后,我们看到的是成都楼市重新回归理性。

房子作为许多家庭一辈子最大的消费品,重新迎来它应得的比较和审判,购房者们大可悠哉地对比完所有喜欢的楼盘再报名,摇不中的焦虑大大降低。

于此同时,开发商也不再哄炒地价,严苛的配建要求让开发商在参与竞标前必须谨慎再谨慎,考察再考察,一招错,很有可能满盘皆输。

开发商策划也不再像去年一样坐在办公室喝茶,等拿到预售催促乙方发个【已取证】的图片就能坐等年终奖了,他们必须拿出过硬的实力去分析市场和竞品,进行有创意的项目宣传,在激烈的抢客大战中寻求突破。

面对寥寥购房者和众多竞品,这个行业的每一个从业者都必须拿出看家本领去参与市场的优胜劣汰,交出更优质创新的产品、更精准的客户分析、更有吸引力的宣传手段、更强健的开发实力和物业水平,每一环都不容有失。

房地产是有生命的,而生命活在深海泡沫中只会腐烂,物竞天择才会使生命成长和壮大。

有人说这是行业寒冬,我说,这是行业的春天到了。

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