住宅以套内面积交易!购房成本会减少吗?阜阳已表明2019房价

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楼主 2019-11-10 12:36:20
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上个周末,“住宅按套内面积交易”的消息刷屏。但这并不意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。此外,福州2019年房地产市场调控工作重点也已正式出炉,又将如何定调今年房价走势?

住宅拟以套内使用面积交易

近日,《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

▲截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》

作为国际主流交易方式,这是住建部首次在官方文件中明确“住宅建筑以套内面积交易”。24日,中国建筑科学研究院相关负责人表示,这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

中原地产首席分析师张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

据了解,取消公摊面积,重庆已经真正执行17年。其他试点或者两种并行的还有北京、上海等。

公摊面积是否会取消?

许多业内人士将“住宅按套内面积交易”解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。

专家表示,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在,想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。

同时,张大伟还提醒到,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

“后公摊时代”房价会降吗?

张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

“以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141.5平米,单价为10.8万元,增加公摊后变成了173.7平米,多出了18%,平均单价变成了8.8万元,降低了19%,但是总价都为1520万余元。”

也就是说,如果按照套内面积计价交易,虽然面积小了,但是单价提高了,只是计算方法发生了改变,总价不变。

套内计价推行之后,对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑,专家表示,二手房的价值不会因此减少市场价500万元,公摊20%的100平方米的二手房,如今算按照80平方米的套内面积计价,肯定不会降价到400万元,而是继续按照500万元的价格出售。

还有专家表示,按照套内面积计价虽然不影响总房价,但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外,这也为房产税出台,奠定了基础。

在上周出台的公摊政策引起全国房地产市场的一片骚动之后,不禁想到前两周阜阳市国土局出让文件释放重磅信息:自2019年开始,国土资源局出让文件限价条款取消,住宅备案价格不受土地出让限制,房企可根据市场价格自行调整!

2018年10月18日阜阳国土局官网上在公布【2018】-28号3宗商住地块信息时,在竞买条件要求的第3条上还依旧明显写着“竞买人在竞得土地后,所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份房屋销售均价。”

时隔不到一个月,2018年11月23日国土局公布的【2018】-96号地块,第3条竞买条例出现了变化,转变成“该宗地所开发的商品住宅销售均价不高于同一区域、同一类型、同一品质当月销售均价。”12月17日阜阳本土房企金马置业以单价346万元/亩拿下了96号近87亩居住地块。

近日,国土局给予了正面回复:2019年目前挂出的所有地块全部取消限价政策,这个是根据目前土地拍卖现状实时调整的,对于后期会不会重新启动限价,也会根据土地拍卖情况作出适当调整。而事实上在2018年市场转冷,土地市场上一度出现流拍的情况下,政策的转变也在悄然发生着变化。

国土局工作人员明确回复:目前阜国土出让的所有地块确实是全部取消限价政策,至于后期会不会重新启动限价,届时根据土拍情况作出实时调整。这就意味着至少在2019年新的一年的新阶段是没有了限价这一说,而这延伸的楼市好消息就是捆绑车位也将陆续松动,捆绑精装修也将在限价政策出炉后陆续会有转变。因此,2019年房价是提升还是降价,将根据市场的变动可进行灵活调整,而对于购房者而言在现阶段买房也是一种最佳的购房时机。

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