取消公摊,房价是否会水涨船高?住建部新规影响究竟多大?

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楼主 2019-11-24 13:40:10
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和园二手房

日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

据了解,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

住房问题关系到每个家庭的切身利益,国内一直以住房建筑面积计价售房的确存在不合理之处,也因“公摊”产生不少投诉和矛盾,因此,该消息迅速引起关注。

业内专家认为,计价方式的转变有利于维护消费者权益,增加交易信息的对称性,同时也有利于相关税费的管理。以套内使用面积计价后,名义房价或上涨,但实际购房成本影响不大。

无论按哪种方式计价,让购房人知道套内面积和公摊面积是多少,特别是公摊面积怎么来的,以及各种税费与面积之间的关系,让老百姓明白消费是关键。

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。未来,我国的房地产交易或将告别“公摊面积”。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利,部分住宅超过了30%。

现实的问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

业内人士认为,国内住房一直按照建筑面积计价存在不合理之处,如公摊面积产生价格错觉、造成多部门重复收费等问题。

海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,国内按照建筑面积计价有很多不合理的地方,尤其是对于消费者可能存在相关消费信息的不对称,在同一个小区中,不同位置、不同楼栋、不同楼层的同样的建筑面积,可能套内面积是不一样的,不同小区的差异就更大了。

对于计价方式改变对房地产市场的影响,某10强房企高管表示,对于房地产市场来说,需要房企调整销售合同条款、相关业务计算规则与房价,显而易见的是名义房价将大幅上涨,在税率不变的情况下,税费或将显著提高,不利于楼市稳定。相关部门也需要调整有关税费计算规则和费率税率,使之与现有税费负担衔接。

计价方式的改变对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

计价方式的改变对于规范的开发企业是有好处的,可以简化成本与物价核算,减少公摊面积的合同解释,减少误解引起的投诉。当然,对于不规范的企业则可以更好地发挥社会监督作用,驱逐劣币。

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