房企“补仓”上海土地:风险转嫁市场 调控渐近

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楼主 2019-10-27 08:26:13
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(原标题:房企“补仓”上海土地:风险转嫁市场,调控渐近)

房企在上海土地市场积极补仓正显现出各自战略布局思路。

8月3日,青浦土地三连拍,分别由首创以19.13亿元,溢价107.31 %摘下。中南以19.6亿元的价格,溢价54.38%获得综合用地。碧桂园+东原地产联合体以 14.12亿元,溢价100.71%拿下。

21世纪经济报道记者查询获悉,上半年,中南在上海拿了2块地,分别位于朱家角与太仓;首创在上海徐径、浦东各拿一块地。至于东原、碧桂园联合体,链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出,二者今年在沪上均未有土地斩获,但目前二者在上海原有的两三个项目也已进入销售后期,即将面临青黄不接局面,因此斩获土地意愿强烈。在近期新江湾土地拍卖过程中,东原即已联合保利竞价。与此同时,资金较为充裕的二者也不断在武汉、成都等二线城市吃下土地。观察近期的土拍市场,主流房企大部分缺席,而对于排名并不靠前的一些开发企业来说,在转型艰难且需要一定时间成本的情况下,想要生存,都离不开土地储备。显然,一线城市土地成本虽高,但仍让他们不计成本地走马圈地,因为可以说他们已无路可退。

钱宁罗指出,此次斩获三幅地块的开发企业可以说都属于沪上“非主流”。对于首创这种京籍国企而言,进入北京以外的一线城市依旧要付出不小代价,而其发展路径也主要从外围区域土储开始,首创此前已在青浦斩获4块土地,当然也开启了辅以合作开发等方式,首创也已将触角伸及松江,但整体来说,首创的大本营仍集中在西南远郊区域,而经过一段经营期后,首创也开始零星布局核心区域,如2015年在杨浦平凉社区斩获的地块。这种点面结合的方式,也可以从整体上拉低布局成本及开发风险。

中南已二次入主青浦,作为一家江苏南通的近沪房企,从去年斩获奉贤区地块入沪,独立拿地的行事作风决定了其资金实力并非那么充裕,因此可承受的地块风险有限,其今年2月拍得的该区域纯宅地楼板价与此次拍得的商住地块均价较为接近,虽然对中南来说,能够拍得原有地块对面的宅地进行整体开发或更佳,但两块宅地拍卖过程中,中南均未出价,可见其整体拿地作风并不激进,布局上海稳扎稳打。

来自上海中原市场研究部的数据显示,首创2015年底的库存为580.89亿元,今年1-7月去化148.9亿元;而碧桂园2015年底库存1712亿元,今年1-7月去化1250.7亿元。相比之下,碧桂园补仓需求更为迫切。

上海中原市场研究部资深研究经理龚敏指出,青浦三房企的城市布局战略并不一致,其中只有首创将上海作为重要的战略布局点,首创曾表示上海是其践行城市运营商的重要阵地;而对于中南而言仍是深耕二三线,一线城市是其探索发展之地。

碧桂园作为千亿级综合地产开发商,其深耕点及开发战略都不同,一线城市也并非其主要战略布点。从近7年的拿地情况来看,碧桂园在上海只取得过4幅地块,建筑规模计33.1公顷;而首创拿地8幅,累计建筑面积77.95公顷;相对来说中南最少仅拿了2幅,累计建筑面积8.7公顷。

2016年各地采取分类调控政策,非一线城市量价增长显著,一线城市上海尽管实施了更严厉的限购政策,但对量价冲击并不大,伴随郊区地王不断诞生,不差钱房企凑热闹现象成为家常便饭。

龚敏更指出,对于房企而言,高价拿地并不可怕,因为可以风险共担或是风险转嫁,如前期首创注入51%资本与保利联合开发周浦地王项目,此次碧桂园与东原地产再度联手等。高价拿地对于上市企业而言也可以增加其市值从而获得更多融资额。她认为,高价拿地之后的风险都转移到市场中去了,市场繁荣但非真繁荣,距离下半年市场进一步调整已不远。

来源: 21世纪经济报道

(责任编辑:王迪)
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